Investir dans l'immeuble de rapport : la méthode immoxygen.
De la définition de votre stratégie à la gestion de votre actif, six étapes, six livrables, un seul interlocuteur. Voici comment nous travaillons.
Quatre profils d'investissement
Chaque investisseur a des objectifs différents. Nous identifions les opportunités adaptées à votre stratégie parmi quatre grandes catégories d'immeubles.
Immeubles en villes moyennes offrant un cash-flow positif dès la première année. Profil idéal pour se constituer un capital ou compléter ses revenus.
Rendement brut cible : 8-10 %
Ticket : 500-900 K€
Apport : 80-150 K€
30-80 K habitants avec dynamique économique
Horizon : 15-20 ans
Actifs premium dans des villes à forte valeur patrimoniale. Privilégie la conservation et la valorisation long terme par rapport à la rentabilité immédiate.
Rendement brut cible : 4-6 %
Ticket : 1-3 M€
Apport : 200 K€+
Centres patrimoniaux (Versailles, Aix, Bordeaux...)
Horizon : 20 ans+
Le meilleur des deux mondes : rendement attractif combiné à un potentiel de plus-value dans des marchés dynamiques.
Rendement brut cible : 6-8 %
Ticket : 700 K€-1,5 M€
Apport : 120-250 K€
Marchés dynamiques de taille intermédiaire
Horizon : 15 ans+
Immeubles entièrement rénovés, sans travaux à prévoir. Confort locatif différenciant par rapport au marché, charges d'exploitation maîtrisées. Profil rassurant pour un premier investissement.
Rendement brut cible : 6-7 %
Ticket : 600 K€-1,2 M€
Apport : 100-200 K€
Pas de travaux à prévoir
Horizon : 10 ans+
Notre processus d'accompagnement
Échange & cadrage
Compréhension de vos objectifs, contraintes et horizon d'investissement.
✓ Bilan écrit de notre entretien stratégique.
Financement
Évaluation du financement, choix du véhicule juridique, analyse des dispositifs fiscaux.
✓ Lettre de confort + signature du mandat de recherche.
Sourcing & analyse
Identification des opportunités, analyse de marché et pré-sélection. Sur 100 biens analysés, moins de 3 présentés.
✓ Signature d'une lettre d'intention d'achat.
Due diligence & négociation
Vérifications approfondies, audit technique et négociation des conditions.
✓ Offre contresignée obtenue du vendeur.
Acquisition
Accompagnement complet jusqu'à la signature de l'acte authentique. Gestion des travaux.
✓ Compromis, financement et acte authentique signés.
Gestion des actifs
Mise en location, gestion locative via Oxyloc, suivi de la performance.
✓ Signature du mandat de gestion et des assurances.
Échange & cadrage
Compréhension de vos objectifs, contraintes et horizon d'investissement.
✓ Bilan écrit de notre entretien stratégique.
Financement
Évaluation du financement, choix du véhicule juridique, analyse des dispositifs fiscaux.
✓ Lettre de confort + signature du mandat de recherche.
Sourcing & analyse
Identification des opportunités, analyse de marché et pré-sélection. Sur 100 biens analysés, moins de 3 présentés.
✓ Signature d'une lettre d'intention d'achat.
Due diligence & négociation
Vérifications approfondies, audit technique et négociation des conditions.
✓ Offre contresignée obtenue du vendeur.
Acquisition
Accompagnement complet jusqu'à la signature de l'acte authentique. Gestion des travaux.
✓ Compromis, financement et acte authentique signés.
Gestion des actifs
Mise en location, gestion locative via Oxyloc, suivi de la performance.
✓ Signature du mandat de gestion et des assurances.
Investir dans les immeubles de rapport en villes moyennes
Notre guide de référence pour réussir votre investissement en immeuble de rapport. Sélection des villes, qualité de l'actif, valorisation, stratégie locative, business plan, cadre juridique et fiscal. Avec le cas Bergerac en fil rouge.
Nos convictions d'investissement
1. L'emplacement prime sur la ville.
Plus que la taille de la ville, ce sont ses indicateurs qui comptent : dynamique démographique, tissu d'employeurs, taux d'occupation locatif, projets de développement. Nous croisons une douzaine de critères avant d'engager un sourcing.
2. Le DPE est un actif, pas une contrainte.
Nous privilégions les immeubles dont la trajectoire énergétique est compatible avec la réglementation 2034, soit par leur état initial, soit par un plan de travaux finançable via le déficit foncier.
3. Le confort du locataire est un investissement.
Cuisine équipée, VMC, fibre, double vitrage : ces équipements ne sont pas optionnels. Un locataire satisfait reste plus longtemps, dégrade moins, paie son loyer à l'heure. C'est de la rentabilité indirecte.
4. La gestion proactive vaut plus que la chasse au prix.
Sélection rigoureuse des candidats locataires, présence d'un référent local par immeuble, suivi de l'entretien des parties communes. Une gestion bâclée détruit plus de valeur qu'une négociation manquée à l'acquisition.
5. Les meilleures opportunités ne sont pas sur les portails.
Nos outils de scoring croisent une dizaine de sources de données fiables pour cibler les villes à fort potentiel, et notre réseau off-market accède à des opportunités jamais publiées.
6. Le meilleur moment pour investir est maintenant.
Pour un investissement long terme sur un projet solide, le moment idéal est le plus tôt possible. Les analyses montrent que sur 15-20 ans, les prix de l'immobilier résidentiel sont toujours en hausse.
Nos réalisations
Exemples d’opérations accompagnées. Détails complets et dossiers d’investissement disponibles sur demande, après premier échange.
Rendement pur
Caudebec-lès-Elbeuf (76)
4 lots • Budget 280 K€ • Rendement brut 8,6 % • Loyers HC 24 K€/an • Gain net potentiel à 15 ans : +200 K€
Petit immeuble idéal pour un premier investissement. Ticket d’entrée accessible, opération entièrement gérée par nos soins.
Immeuble mixte
Armentières (59)
7 lots • Budget ~610 K€ • Rendement brut 9,0 % • TRI estimé ~14 % sur 20 ans • Gain potentiel à 15 ans : +400 K€
Immeuble mixte placé dans l’ultra-centre, reliant Lille Flandres en 14 min. Enseigne nationale au RDC + logements. Cash-flow positif dès la 1ère année.
Hybride
Le Havre (76)
10 lots • Budget 830 K€ • Rendement brut 8,3 % • Loyers HC 60 K€/an • Gain net potentiel à 15 ans : +300 K€
Immeuble avec un local commercial et 9 logements meublés. Idéal pour un investissement sous le régime LMNP, avec cash-flow positif dès la première année. Opération off-market entièrement gérée par nos soins. TRI estimé ~10 % sur 20 ans.
Refait à neuf
Bergerac (24)
6 lots • Budget 500 K€ • Rendement brut 7,8 % • Loyers HC 36 K€/an • Gain net potentiel à 20 ans : +200 K€
Division et transformation d’un ancien bâtiment de ~200 m² en 6 T2 disposant de places de parkings. Pilotage des travaux et acquisitions réalisés par nos soins.
Patrimonial
Ronchin (59)
6 lots • Budget 740 K€ • Rendement brut 8,2 % • Loyers HC 55 K€/an • Gain net potentiel à 20 ans : +400 K€
Achat d’un immeuble de 6 lots avec des configurations différentes (T2, T3, T3 type maison) pour des logements construits il y a moins de 20 ans. Idéalement situé dans une ville à proximité immédiate de Lille bénéficiant d’une forte tension locative.
Rendement pur
Calais (62)
6 lots • Budget 375 K€ • Rendement brut 8,5 % • Loyers HC 32 K€/an • Gain net potentiel à 15 ans : +250 K€
Immeuble 6 lots en centre-ville de Calais. Opération entièrement gérée par nos soins.
Hybride
Pauillac (33)
8 lots • Budget 550 K€ • Rendement brut 8,1 % • Loyers HC 45 K€/an • Gain net potentiel à 15 ans : +400 K€
Immeuble 8 lots en Gironde. Opération entièrement gérée par nos soins.
Rendement pur
Caudebec-lès-Elbeuf (76)
4 lots • Budget 280 K€ • Rendement brut 8,6 % • Loyers HC 24 K€/an • Gain net potentiel à 15 ans : +200 K€
Petit immeuble idéal pour un premier investissement. Ticket d’entrée accessible, opération entièrement gérée par nos soins.
Immeuble mixte
Armentières (59)
7 lots • Budget ~610 K€ • Rendement brut 9,0 % • TRI estimé ~14 % sur 20 ans • Gain potentiel à 15 ans : +400 K€
Immeuble mixte placé dans l’ultra-centre, reliant Lille Flandres en 14 min. Enseigne nationale au RDC + logements. Cash-flow positif dès la 1ère année.
Hybride
Le Havre (76)
10 lots • Budget 830 K€ • Rendement brut 8,3 % • Loyers HC 60 K€/an • Gain net potentiel à 15 ans : +300 K€
Immeuble avec un local commercial et 9 logements meublés. Idéal pour un investissement sous le régime LMNP, avec cash-flow positif dès la première année. Opération off-market entièrement gérée par nos soins. TRI estimé ~10 % sur 20 ans.
Refait à neuf
Bergerac (24)
6 lots • Budget 500 K€ • Rendement brut 7,8 % • Loyers HC 36 K€/an • Gain net potentiel à 20 ans : +200 K€
Division et transformation d’un ancien bâtiment de ~200 m² en 6 T2 disposant de places de parkings. Pilotage des travaux et acquisitions réalisés par nos soins.
Patrimonial
Ronchin (59)
6 lots • Budget 740 K€ • Rendement brut 8,2 % • Loyers HC 55 K€/an • Gain net potentiel à 20 ans : +400 K€
Achat d’un immeuble de 6 lots avec des configurations différentes (T2, T3, T3 type maison) pour des logements construits il y a moins de 20 ans. Idéalement situé dans une ville à proximité immédiate de Lille bénéficiant d’une forte tension locative.
Rendement pur
Calais (62)
6 lots • Budget 375 K€ • Rendement brut 8,5 % • Loyers HC 32 K€/an • Gain net potentiel à 15 ans : +250 K€
Immeuble 6 lots en centre-ville de Calais. Opération entièrement gérée par nos soins.
Hybride
Pauillac (33)
8 lots • Budget 550 K€ • Rendement brut 8,1 % • Loyers HC 45 K€/an • Gain net potentiel à 15 ans : +400 K€
Immeuble 8 lots en Gironde. Opération entièrement gérée par nos soins.
Rendement pur
Caudebec-lès-Elbeuf (76)
4 lots • Budget 280 K€ • Rendement brut 8,6 % • Loyers HC 24 K€/an • Gain net potentiel à 15 ans : +200 K€
Petit immeuble idéal pour un premier investissement. Ticket d’entrée accessible, opération entièrement gérée par nos soins.
Immeuble mixte
Armentières (59)
7 lots • Budget ~610 K€ • Rendement brut 9,0 % • TRI estimé ~14 % sur 20 ans • Gain potentiel à 15 ans : +400 K€
Immeuble mixte placé dans l’ultra-centre, reliant Lille Flandres en 14 min. Enseigne nationale au RDC + logements. Cash-flow positif dès la 1ère année.
Hybride
Le Havre (76)
10 lots • Budget 830 K€ • Rendement brut 8,3 % • Loyers HC 60 K€/an • Gain net potentiel à 15 ans : +300 K€
Immeuble avec un local commercial et 9 logements meublés. Idéal pour un investissement sous le régime LMNP, avec cash-flow positif dès la première année. Opération off-market entièrement gérée par nos soins. TRI estimé ~10 % sur 20 ans.
Refait à neuf
Bergerac (24)
6 lots • Budget 500 K€ • Rendement brut 7,8 % • Loyers HC 36 K€/an • Gain net potentiel à 20 ans : +200 K€
Division et transformation d’un ancien bâtiment de ~200 m² en 6 T2 disposant de places de parkings. Pilotage des travaux et acquisitions réalisés par nos soins.
Patrimonial
Ronchin (59)
6 lots • Budget 740 K€ • Rendement brut 8,2 % • Loyers HC 55 K€/an • Gain net potentiel à 20 ans : +400 K€
Achat d’un immeuble de 6 lots avec des configurations différentes (T2, T3, T3 type maison) pour des logements construits il y a moins de 20 ans. Idéalement situé dans une ville à proximité immédiate de Lille bénéficiant d’une forte tension locative.
Rendement pur
Calais (62)
6 lots • Budget 375 K€ • Rendement brut 8,5 % • Loyers HC 32 K€/an • Gain net potentiel à 15 ans : +250 K€
Immeuble 6 lots en centre-ville de Calais. Opération entièrement gérée par nos soins.
Hybride
Pauillac (33)
8 lots • Budget 550 K€ • Rendement brut 8,1 % • Loyers HC 45 K€/an • Gain net potentiel à 15 ans : +400 K€
Immeuble 8 lots en Gironde. Opération entièrement gérée par nos soins.
Pourquoi nous sommes sélectifs.
Sur 100 immeubles analysés, nous en présentons moins de 3 à nos investisseurs.
Notre rôle n'est pas de vous proposer un maximum d'opportunités, mais les bonnes. Chaque opportunité présentée fait l'objet d'un dossier complet : analyse de marché, audit technique, modélisation financière sur 20 ans, projection de plus-value.
Nous accompagnons un nombre limité d'investisseurs chaque année pour garantir notre niveau de service.
Combien ça coûte ?
Nos honoraires sont publics, fixes et payés exclusivement par nos clients, jamais par les vendeurs ou les promoteurs. C'est ce qui garantit notre indépendance et l'alignement de nos intérêts avec les vôtres.
Ce que disent nos clients
“Un accompagnement rigoureux du début à la fin. L'équipe a identifié un immeuble que je n'aurais jamais trouvé seul, avec un rendement bien au-dessus de mes attentes initiales.”
Investisseur privé
Île-de-France
“Nous hésitions entre un appartement et un immeuble. immoxygen nous a convaincus avec des chiffres concrets. Deux ans après, le rendement parle de lui-même.”
Couple primo-investisseur
Hauts-de-France
“La transparence et l'indépendance font toute la différence. Pas de pression commerciale, juste du conseil solide. J'ai confié trois acquisitions successives à immoxygen.”
Investisseur récurrent
3 opérations accompagnées
“Le suivi post-acquisition est un vrai plus. Je n'ai pas à me soucier de la gestion au quotidien, tout est piloté professionnellement.”
Investisseuse
Normandie
Ce que nous faisons
Conseil indépendant sur l'acquisition et la gestion d'immeubles de rapport pour des investisseurs particuliers, familles et patrimoines, principalement franciliens, avec un horizon long terme (10 ans et plus).
Ce que nous ne faisons pas
Vente d'appartements en VEFA. Défiscalisation Pinel ou produits packagés. Investissement sur les très grandes villes (Paris, Lyon intra-muros) où les rendements ne correspondent pas à notre cahier des charges.
Vous avez identifié un profil qui vous correspond ?
Le premier échange dure 30 minutes. Nous y répondons à vos questions, vous présentons un cas concret représentatif de votre profil, et nous évaluons ensemble si nous pouvons travailler ensemble.